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投资写字楼与商铺 新城区和购物中心更有价值

   降准加降息,随着流动性的增加,以及融资成本的降低,无疑将间接利好当下楼市,尤其是对7月中下旬以来逐步降温的房地产市场在一定程度上将起到刺激作用,楼市交易量持续降温的势头有望逐步企稳。 ◎每经实习记者 吴若凡
  周末,央行宣布“双降”,房地产业似乎出现暖冬希望。

  对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,宏观经济疲软,三季度GDP回落至6.9%,股市表现不佳,无疑是本次“双降”的主要原因。但降准加降息,随着流动性的增加,以及融资成本的降低,无疑将间接利好当下楼市,尤其是对7月中下旬以来逐步降温的房地产市场在一定程度上将起到刺激作用,楼市交易量持续降温的势头有望逐步企稳。

  易居研究院副院长杨红旭也认为,“双降”之后,最大利好对象是楼市,当前楼市处于回暖通道中,货币宽松与利率下降,将加码刺激需求。

  作为投资客来说,相比住宅投资,商业地产投资的复杂程度更高,难度也更大,在“双降”后,商地产投资该何去何从?

  一线城市仍有投资机会
  从目前来看,一、二线城市的办公楼相对饱和,三、四线城市需求甚小。

  对此,新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示,虽然在这个背景下,钱便宜了,但商铺和写字楼市场还是存在些问题。以办公楼为例,从个人角度来说,三、四线办公楼的需求量非常少,很多企业不愿意到三、四线城市去,或者选择租用几个商铺来办公,这样可以减少成本,缩减开支,这种档次比较高的办公楼要商业贸易发达,要有金融的衍生服务,这在一、二线城市的需求可能比较大,但如果是在一个县城或者地级市,需求就小,因此,办公楼的地点、位置选取就显得尤为重要。

  此外,办公楼的周边配套一定与周边服务密切相关,一定要与周边的设施服务,物以类聚、人以群分,有办公楼的地方,商业、贸易、金融、政务就必须要配套。

  在香港有很多金融大厦,有些注册会计师事务所、律师事务所、评估机构都在一起。区域集中在一起的布局最大限度地减少了办公人群的时间成本,从而提升办公效率。二、三、四线城市所有的金融机构很分散,产权交易、事务所都不在一起,没有集群优势,因此办公楼市场就很难形成。

  当然,如果某一个城市打造了一个CBD,在一个三、四线城市,那可能会有机会,就买写字楼来说,可能单位投资者会多一点。

  须找人口净流入城市
  对于商铺来说,传统商铺未来价值会越来越低,住宅小区商铺,从购物中心、百货商场再到批发市场,整个商业体量人均面积非常高。

  因此,在这种情况下,未来商铺风险比较大,但新型购物中心可能成为新型的城市商业中心,这些商铺可能会有机会。

  据统计,目前市场上除了一、二线城市的核心区域有稳定的回报率之外,其他非核心区域的整体回报率都不高,有些地方还不到2%,甚至低于住宅。

  在此种情况下,投资人所承受的压力可想而知。因此,对于商铺的投资就取决于未来升值空间,在此种情况下,一、二线相对于三、四线城市有一定的升值空间,这主要是由于一、二线城市的人口为净流入。

  升值源于城市配套的形成、人口的导入。只有整个区域的成熟,才能带来价值提升。换句话说,商铺是要靠培养的。

  目前看来,传统商业中心还有一定竞争力,但一些城市的商业中心已开始衰退,这主要是源于这些区域的业态开始逐渐被淘汰,受到了新型模式的冲击,比如百货,无锡恒隆广场就是一个典型的例子,其整个主力店客流的减少,导致整体商业开始衰退,进而正片区域都开始走下坡路。销售额少了,租金自然就降低了。

  欧阳捷笑言,如果过去是“一铺养三代”,那现在买了商铺不赔就行了,未来商业商铺再建设下去就是“三代赔一铺”。

  因此,这样的商铺即便在上海,投资价值也不大。

  从目前情况来看,有两种模式将成为未来商业心的增长点。一种是新的购物中心模式的形成,还会衍生出两到三个购物中心,而这种以购物中心为主的商圈将取代传统的以百货公司为主的商圈,成为新的价值点;另一种模式是政府打造的新区模式,随着人口的慢慢导入,商圈配套的逐渐成熟,商铺就有提升的价值。(每日经济新闻)
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